Comprar terreno campestre en Coahuila: guía y trámites

Comprar un terreno campestre en Coahuila empieza por el papel, no por el paisaje: el régimen de propiedad, el agua y el uso de suelo definen si esa tierra vale lo que cuesta. En el acuífero Paredón, que se extiende en su mayor parte dentro de Ramos Arizpe, la CONAGUA concluyó que "no existe un volumen disponible para otorgar nuevas concesiones" (CONAGUA, 2024) [6]. Antes de firmar, revisa con documentos cada punto siguiente.

Datos clave

• El artículo 27 prohíbe a extranjeros el dominio directo de tierra dentro de 100 km de una frontera o 50 km de una playa; fuera de esa franja igual necesitan permiso de la SRE [1] [2].
• Dentro de la zona restringida, la vía es un fideicomiso bancario autorizado por la SRE, a un plazo máximo de 50 años prorrogables [2] [3].
• Convertir un terreno ejidal en privado ("dominio pleno") exige acuerdo de asamblea y la baja del predio ante el Registro Agrario Nacional, que expide el título de propiedad (trámite RAN-04-008) [4] [10].
• El acuífero Paredón, situado en su mayor parte en Ramos Arizpe, tiene déficit de 39,033,049 m³ anuales y no ofrece volumen para nuevas concesiones [6].
• En Saltillo, el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) tiene tasa general del 3 % sobre la base gravable [9].

¿Qué régimen de propiedad tiene un terreno campestre en Coahuila?

En Coahuila hay propiedad privada y ejidal, que no se transfieren igual. Un terreno privado se identifica por su folio real vigente en el Registro Público de la Propiedad (RPP). El ejidal, sin regularizar, no puede escriturarse como privado: la asamblea debe aprobar el "dominio pleno"; el ejidatario pide entonces al Registro Agrario Nacional dar de baja la parcela, y el RAN expide el título, inscrito luego en el RPP (Ley Agraria, arts. 81-82; trámite RAN-04-008) [4] [10]. Pide ese antecedente: es el primer filtro; el trámite notarial de escrituración lo detalla.

¿Puede un extranjero comprar tierra en esta zona de Coahuila?

Depende del municipio. La Constitución reserva a mexicanos el dominio directo de tierra en la zona restringida: 100 km de cualquier frontera o 50 km de cualquier playa (CPEUM, art. 27, fracción I) [1]. El artículo 10 A remite a la lista de municipios que el INEGI publica y actualiza en el DOF, que fija si un municipio cae dentro, parcialmente dentro o fuera de esa franja [2]. El trámite ante la SRE es obligatorio en cualquier caso: el extranjero renuncia a la protección de su gobierno (cláusula Calvo) y obtiene permiso antes de firmar. Si el municipio está totalmente fuera, el permiso se entiende otorgado cuando la SRE no publica negativa en el DOF en cinco días hábiles; si está parcialmente dentro, la SRE debe resolver en treinta días hábiles, sin que el silencio equivalga a permiso (Ley de Inversión Extranjera, art. 10 A) [2].

¿Cómo se confirma que el terreno tiene agua disponible?

El agua subterránea es nacional: un pozo requiere concesión del Ejecutivo Federal, tramitada ante la CONAGUA e inscrita en el REPNA (Ley de Aguas Nacionales, arts. 20 y 30) [5]. El trámite no garantiza agua disponible: en el acuífero Paredón, cuyos 6,291 km² se ubican en su mayor parte en Ramos Arizpe [6], la CONAGUA calculó en 2024 una recarga de 23.6 hm³ anuales frente a 59,333,049 m³ ya concesionados, sin volumen para pozos nuevos. Pregunta de dónde viene el agua —pozo concesionado, red municipal o nada todavía— antes que cualquier otra cosa en un acuífero con déficit [6]; más en manejo del agua en el desierto.

¿Qué pide el municipio para autorizar la construcción?

El uso de suelo lo define el plan de desarrollo urbano municipal; en Saltillo lo regula el Reglamento de Desarrollo Urbano y Construcciones [7]. Antes de construir, tramita la Constancia de Uso del Suelo en la Ventanilla Única Municipal —vigente un año calendario y condición de la licencia— y después la licencia [7]. Para obras mayores de 60 m² o que requieren Director Responsable de Obra, Desarrollo Urbano de Saltillo pide identificación oficial, clave catastral con predial pagado, escritura inscrita en el RPP, constancia de alineamiento y planos firmados por ese director [8], un requisito que suele pasarse por alto en terrenos campestres.

¿Qué impuestos y trámites de registro conlleva la compra?

La operación se protocoliza ante notario, quien verifica los antecedentes registrales, calcula el ISAI e inscribe la escritura en el RPP. Cada municipio fija su propia tasa en su Ley de Ingresos anual; la de Saltillo en 2026 marca ISAI general del 3 % sobre la base gravable, con reducciones para vivienda popular, herencias directas (0 %), donaciones entre consanguíneos (1 %) y pensionados o personas con discapacidad (1.5 %) [9]. Confirma la tasa vigente y tu trámite con el notario, no con un artículo como este.

¿Qué revisar antes de comprar? Una guía rápida

Un terreno que acredita estos cinco puntos llega listo a la firma. Los factores que mueven la plusvalía se explican aparte; esa lógica aplicada a un desarrollo concreto puede revisarse en el proyecto.