¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Coahuila? ISAI, notario y registro

Escriturar un terreno en Coahuila tiene cuatro componentes: el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), los honorarios del notario, la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y, cuando se requiere, el avalúo. En 2026, Saltillo y Arteaga cobran ISAI con tasa general de 3 % sobre la base gravable, según sus Leyes de Ingresos municipales vigentes ese año.

Datos clave

• ISAI en Saltillo: tasa general 3 % sobre la base gravable (art. 3, fr. I, Ley de Ingresos 2026).
• ISAI en Arteaga: también 3 % general, con descuentos propios para vivienda social y pensionados.
• Saltillo exenta con 0 % la vivienda popular y las herencias en línea recta o entre cónyuges.
• Arteaga aplica 50 % de descuento del ISAI a pensionados y adultos mayores.
• El Registro Público de la Propiedad exige certificado de libertad de gravamen antes de inscribir.

¿Cuánto es el ISAI en Saltillo y en Arteaga?

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) se paga al escriturar y lo determina la ley de ingresos del municipio donde está el terreno. En 2026, tanto Saltillo como Arteaga fijan una tasa general de 3 % sobre la base gravable, pero cada uno aplica tasas reducidas distintas según el caso.

Las tasas de Saltillo están en la Ley de Ingresos del Municipio de Saltillo 2026, publicada en el Periódico Oficial el 23 de diciembre de 2025. Las de Arteaga están en la Ley de Ingresos del Municipio de Arteaga 2026. Los conceptos con descuento no son simétricos entre los dos municipios: cada ley define sus propios casos y porcentajes.

¿Qué otros costos tiene escriturar, además del ISAI?

El ISAI es el único costo con tasa publicada por ley. El resto no tiene tarifa fija verificada en fuentes públicas para este artículo, así que aquí se describe qué es cada uno y quién lo determina:

• Honorarios notariales: los fija el arancel del notario que atiende la operación; varían según el valor de la escritura.
• Inscripción en el Registro Público de la Propiedad: tiene un costo propio, distinto del ISAI, que corresponde consultar con el Registro del municipio donde está el terreno.
• Avalúo: lo cobra el perito o la institución que lo practica; no toda escritura lo requiere si ya existe un valor catastral vigente.
• Certificado de libertad de gravamen: lo solicita el notario al Registro Público antes de inscribir, para confirmar que el terreno no tiene hipotecas ni embargos.

Quien compra un lote campestre puede pedir al notario, antes de firmar, un desglose por escrito de estos cuatro conceptos. El notario también verifica que el predial del terreno esté al corriente antes de escriturar; un adeudo pendiente no impide la venta por sí solo, pero suele resolverse antes de firmar para que el trámite no se detenga. Antes de comprar conviene también revisar la lista de documentos del terreno, porque un gravamen no resuelto retrasa la escrituración.

Estos costos aplican por igual a un lote campestre y a un terreno urbano: ni el ISAI ni los honorarios notariales distinguen por tipo de uso de suelo, solo por el valor de la operación y, en el caso del ISAI, por el supuesto que le corresponda de la tabla anterior.

¿Cómo se calcula el ISAI? Un ejemplo

Sobre una base gravable hipotética de $1,000,000 MXN, con la tasa general de 3 %, el ISAI sería de $30,000 MXN, tanto en Saltillo como en Arteaga. Es un ejemplo de cálculo, no una cotización: la base real la determina la autoridad conforme a la ley aplicable, y puede diferir del precio pactado entre comprador y vendedor.

Si el caso califica para una tasa reducida —por ejemplo, una herencia en línea recta en Saltillo— el ISAI puede bajar a 0 %. Esas tasas reducidas dependen del tipo de operación, no del tamaño ni del uso del terreno: un lote campestre paga la misma tasa general que cualquier otro inmueble, salvo que encaje en alguno de los supuestos de la tabla anterior.

¿Cuánto tiempo tarda en escriturarse un terreno?

No hay una cifra oficial verificada para el tiempo que toma escriturar un terreno en Coahuila: depende del notario, de si el vendedor ya tiene vigente el certificado de libertad de gravamen y de los tiempos internos del Registro Público de la Propiedad del municipio correspondiente. Quien compra puede pedir al notario un estimado por escrito antes de firmar, y confirmar directamente en el Registro Público los tiempos de inscripción vigentes.

¿Cómo ayuda Grupo Server?

Grupo Server es un grupo constructor de Saltillo, Coahuila, fundado en 1966, con nueve empresas. Su división de suelo campestre incluye Bosquett, en Parras de la Fuente, y Ex Hacienda Amargos, en Paredón, Coahuila; puede conocerlas en la página de vivienda campestre. El ISAI, los honorarios notariales y la inscripción registral son trámites que el comprador realiza con el notario y el Registro Público de la Propiedad, no con el desarrollador.

Para dudas sobre un lote en particular puede escribir a través de la página de contacto o visitar las oficinas en Blvd. Manuel Gómez Morín 4370, Residencial Las Misiones, 25209 Saltillo, de lunes a viernes de 9:00 a 18:00.